Co nás čeká v novém roce? Předkupní právo!

Datum 1.1. je pro mnohé z nás magickým datem, kdy si dáváme předsevzetí, máme chuť do změn a může se jednat o určitý restart a druhou mízu do našeho života. Je to ale také datum, kdy vstupují v platnost nové zákony. A jeden takový se citelně dotkne prodeje nemovitostí. A o co se jedná?

Jedná se o předkupní právo. Jak již název napovídá, znamená to, v případě prodeje nemovitosti, povinnost nabídnout něco (v našem případě podíl na nemovitosti) někomu, kdo na to má ze zákona právo. A možnost využít předkupního práva podílu na nemovitosti má každý, kdo vlastní jakýkoliv podíl na nemovitosti, kterou hodláte prodávat.

Říkáte si "OK, to není takový problém, podíly máme s bráchou, to se nějak domluvíme." V případě bezproblémových vztahů je to v pořádku, ale nastíním vám jeden horší scénář. A to prodej garážového stání v bytovém domě. Takové garážové stání je vedeno na katastru jako samostatná jednotka, která je rozdělená na podíly a pokud hodláte prodat byt i s garážovým stáním, musíte toto stání nabídnout každému, kdo má podíl na dané jednotce. Stejný problém může být například podíl na přístupové cestě k rodinnému domu.

Jak "obejít" předkupní právo?

Rozhodně Vás touto cestou nenabádám k obcházení zákona, ale spíš Vám chci ukázat jaké jsou cesty, jak by to pro Vás nemuselo být tak složité.

První příklad je "Osoba blízka". Občanský zákoník v §1124 odst. 1) říká, že předkupní právo se nevztahuje na případ, kdy se převádí podíl na osobu blízkou. Poté §22 říká, že osoba blízká je: "...příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen "partner"); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí." Nevýhodou je, že to že spolu "trvale žijete" budete velice těžko dokazovat.

Další možností je úprava ceny. A to tak, že v kupní smlouvě na bytě v celkové hodnotě 3 mil. Kč i s garážovým stáním místo hodnoty 2,8 mil. Kč za bytovou jednotku a 200 tis. Kč za podíl na nebytovém prostoru (garážové stání) stanovíte například cenu 2,4 mil. Kč + 600 tis. Kč. Poté máte jistotu, že ostatní podílníci nabídku odmítnou. Problém může být daňový dopad - ve chvíli kdy budete prodávat nebytový prostor do pěti let od koupě například za 250 tis. Kč, tak budete platit daň z příjmu z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou tedy z 350 tis. Kč. Toto řešení má i další nevýhodu a to problém s financováním hypotékou, znalec z banky se na toto řešení pravděpodobně tvářit nebude.

Pokud tedy zvolíte prodej nemovitostí po vlastní ose, dejte si tyto náležitosti pozor, časem by Vás nepozornost mohla doběhnout. Pokud si k prodeji přizvete odborníka, ten si tyto věci pohlídá.

Úskalí předkupního práva je poměrně rozsáhlé, pokud Vás bude zajímat více informací, neváhejte mi napsat na david.zeman@rksting.cz. Rád vaše dotazy zodpovím.